Kaj je posojilo 80-10-10?

Vsebina

• Kaj je posojilo 80-10-10?
• Kako deluje posojilo 80-10-10
• Prednosti in slabosti posojil 80-10-10
• Pojasnjene prednosti
• Razložene slabosti
• Zahteve za posojilo 80-10-10
• 80-10-10 Posojilo proti PMI
• Ključni zajtrki

Posojilo 80-10-10 je hipotekarna struktura, pri kateri z glavno hipoteko plačate 80% kupnine doma, še 10% kot drugo hipoteko in končnih 10% kot polog.

Preberite, kako deluje posojilo 80-10-10 ter njegove prednosti in slabosti, da ugotovite, ali je to prava možnost financiranja za vas.

Kaj je posojilo 80-10-10?

Posojilo 80-10-10 je nekakšna hipotekarna hipoteka, strukturirana tako, da posojilojemalec istočasno vzame glavno hipoteko v višini 80% kupnine doma in drugo hipoteko, ki se vrne na glavno hipoteko za dodatnih 10 % cene. Preostalih 10% cene pokrijete kot polog.

"Druga" hipoteka se imenuje kot taka, ker se to posojilo izplača po prvem posojilu, če hipoteke ne morete plačati in morate za poplačilo dolga prodati dom.

Kako deluje posojilo 80-10-10

Kupci stanovanj bi morali v idealnem primeru plačati vsaj 20% predplačila in pridobiti hipoteko za največ 80% nakupne cene doma. Če dobite običajno posojilo in ne plačate predplačila v višini tega zneska, boste običajno morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). Če recimo položite samo 10% predplačila, " Moral bom pridobiti hipoteko pri PMI za 90% kupnine doma.

Posojilo 80-10-10 omogoča posojilojemalcem, ki ne morejo položiti 20% predplačila, da se izognejo plačilu PMI, saj druga hipoteka dopolnjuje polog za 10%. Prav tako omogoča kupcem stanovanj, da dobijo cenovno ugoden dom brez potrebe po posojilu. S posojilom 80–10–10 posojilojemalec še vedno pridobi financiranje za 90% kupnine doma, vendar to stori tako, da hkrati vzame dve hipoteki. Prvo posojilo je glavna hipoteka za 80% kupnine doma, ki se izda po standardni obrestni meri. Drugo posojilo je v višini 10% od nabavne cene in je običajno v obliki posojila za lastniški kapital ali kreditne linije domačega kapitala (HELOC) s spremenljivo (in običajno višjo) obrestno mero. Posojilojemalec plača polog za preostalih 10% kupnine.

Recimo na primer, da dom kupite z nakupno ceno 300.000 USD. Pri posojilih 80-10-10 lahko najamete glavno hipoteko za 240.000 USD, HELOC za 30.000 USD in položite 30.000 USD.

Prednosti in slabosti posojil 80-10-10

Ta posojila imajo svoje prednosti in slabosti:

• Preprečuje plačilo hipotekarnega zavarovanja

• Izogiba se potrebi po posojilu

• Spremenljive obrestne mere za drugo posojilo

• Težave pri refinanciranju

Pojasnjene prednosti

Prednosti posojila 80-10-10 vključujejo:

• Preprečuje plačilo hipotekarnega zavarovanja: Glavna prednost najema posojila je, da vam prihrani drage PMI, ki se običajno ocenijo pri običajnih stanovanjskih posojilih, če ne plačate predplačila v višini vsaj 20% nakupne cene doma. PMI se običajno doda k skupnemu mesečnemu plačilu posojila posojilodajalcu. Morda vas bo prisililo, da zmanjšate svojo porabo za druge pomembne mesečne stroške.
• Izogiba se potrebi po posojilu: Če ste pozorni na cenovno ugoden dom, a imate bodisi visok dohodek, ki ni na voljo (na primer z novega delovnega mesta) bodisi dragoceno, a nelikvidno premoženje, drugo posojilo od 80 do 10 let Dogovor o posojilu 10 vam lahko poveča posojilno moč, tako da vam ni treba najeti jumbo posojila.To posojilo omogoča posojilojemalcem preseganje zveznih omejitev posojila, vendar ga je težko najti in zahtevati visok polog.

Običajno posojilo je posojilo iz nevladnih virov. Toda nekatere vrste državnih posojil, na primer posojila FHA, zahtevajo tudi hipotekarno zavarovanje in del zavarovalnih stroškov boste morda morali plačati ob zaključku, drugi del pa z mesečnimi premijami.

Razložene slabosti

Med slabostmi posojila 80-10-10 so:

• Spremenljive obrestne mere za drugo posojilo: Obrestna mera za prvo hipoteko je lahko fiksna ali spremenljiva. Obrestna mera drugega hipotekarnega posojila je višja obrestna mera, ki je običajno spremenljiva in se spreminja glede na višino obrestnih mer v gospodarstvu. Spremenljiva obrestna mera je lahko v obdobju naraščanja obrestnih mer ali inflacije v slabši položaj. Če se vaša stopnja dvigne, se bodo povečali tudi stroški posojila.
• Težave pri refinanciranju: Posojilo 80–10–10 je težko refinancirati, ker se morajo posojilodajalci prve in druge hipoteke (če se razlikujeta) strinjati z refinanciranjem. Morda boste še težje prepričali oba posojilodajalca, da refinancirata, če je vrednost vašega doma padla.

Zahteve za posojilo 80-10-10

V času razcveta stanovanj v 2000-ih so zaradi naraščajočih cen stanovanj in ohlapnih standardov zavarovanja tovrstna posojila postala široko dostopna in so ohlapne. Zahtevane so bile minimalne vplačila, kar pomeni, da bi lahko dom skoraj v celoti financirali. Toda takšni ohlapni ukrepi so povzročili tudi višje stopnje hipotekarnih zamud, ko so se tržne razmere zmanjšale. Banke in drugi posojilodajalci so od takrat poostrili svoje posojilne standarde, prosilce pa temeljiteje pregledajo.

Spodaj je nekaj zahtev, ki jih morate upoštevati pri prijavi za posojilo 80-10-10:

• Kreditna ocena: Vaša kreditna ocena bo določala obrestno mero in pogoje, ki jih boste prejeli za prvo in drugo posojilo. Posojilodajalci običajno zahtevajo oceno FICO najmanj 620 za tiste, ki iščejo drugo hipoteko, kar je enaka minimalna ocena, ki jo boste potrebovali za običajno stanovanjsko posojilo. Toda v preteklosti so bili imetniki druge hipoteke bolj kreditno sposobni kot tisti z eno zastavno pravico. To je deloma posledica večjega tveganja za posojilodajalca z drugo hipoteko; upad vrednosti stanovanja lahko pomeni, da zavarovanje s premoženjem ne bo zadostovalo za kritje drugega zastavnega prava po izplačilu prve zastavne pravice.
• Finančna dokumentacija: Posojilojemalec mora biti pripravljen posojilodajalcu posredovati informacije, kot so njegov dohodek in tržna vrednost stanovanja. Morda bo treba predložiti tudi dva sklopa dokumentacije, saj je možno, da bosta prva hipotekarna in druga hipotekarna posojila ali posojila za lastniški kapital zagotovila dva različna upnika. Ta dva različna posojilodajalca bi lahko zahtevala tudi različne vrste dokumentacije.
• Razmerje med dolgom in dohodkom: Tako kot pri prvi hipoteki tudi vaše razmerje med dolgom in dohodkom (vaš mesečni dolg, deljen z bruto mesečnim dohodkom) ne sme presegati 43%, da bi zagotovili drugo hipoteko.

80-10-10 Posojilo proti PMI

Posojilodajalci lahko priporočijo posojilo za nazaj kot alternativo plačilu PMI, vendar niso enaka ponudba.

Posojilo 80-10-10 je namreč struktura posojila, s katero se kupci stanovanj lahko izognejo plačilu PMI. V nasprotju s tem je PMI vrsta hipotekarnega zavarovanja, ki ga boste morda morali dobiti z običajnim posojilom, če plačate polog v višini manj kot 20% kupnine doma, posojilodajalec pa hipotekarno zavarovanje ureja prek zasebne družbe. Zavarovanje daje posojilodajalcem zagotovilo, da posojilodajalec ne bo imel izgube, če dom zapusti hišo.

PMI je doplačilo, ki se običajno doda mesečnemu hipotekarnemu plačilu posojilojemalca. Običajno znaša majhen odstotek zneska glavne hipoteke - kjer koli od 0,5% do 6% - kar je mogoče obvladati za majhno hipoteko, lahko pa obremeni veliko hipoteko. Zaradi tega je 80-10-10 še posebej privlačen za posojilojemalce, ki jih zanimajo hipoteke z visokimi dolarji, vendar ne morejo pokriti običajnega pologa.

Kljub temu so obresti za drugo posojilo pri posojilu 80–10–10 morda višje ali nižje od PMI za običajno posojilo, odvisno od dejavnikov, na primer od tega, kako dolgo ostanete v domu. To pomeni, da je hipoteka 80–10–10 v nekaterih primerih dražja od običajnega posojila s PMI. Posojilojemalci bi morali skrbno preveriti in pridobiti oceno skupnih stroškov posojila za vsak scenarij, da se odločijo, kateri je cenovno ugodnejši.

Ključni zajtrki

• Posojilo 80–10–10 se nanaša na hipotekarno strukturo z glavno hipoteko, drugo hipoteko in pologom v višini 80%, 10% oziroma dodatnih 10% od nabavne cene stanovanja.
• Struktura koristi domačim kupcem, ki ne morejo plačati običajnega pologa, vendar se želijo izogniti PMI-ju ali iščejo hipoteko z visokimi dolarji in se želijo izogniti jumbo posojilu.
• Visoki stroški obresti za drugo posojilo in težave pri refinanciranju pomenijo, da posojilo ni vedno boljša možnost kot običajno posojilo s PMI. Kupci naj naredijo analizo stroškov obeh možnosti, da ugotovijo, katera ustreza njihovim potrebam.