Sprostitev odgovornosti za kratko prodajo

Vsebina

• Opredelitev kratke prodaje
• Sprostitev odgovornosti v primerjavi s sprostitvijo hipoteke
• Pismo o odobritvi prodaje na kratko
• Vrste glagola
• Možnosti prodajalca

Kratke prodaje se lahko zdijo rešitve za lastnike stanovanj v finančni stiski, lahko pa je odvisno od tega, ali bomo del postopka prejeli sprostitev odgovornosti za hipotekarno obveznost.Banka bi si lahko pridržala pravico do izterjave neporavnanega hipotekarnega stanja brez takšnega sprostitve lastnika stanovanja, ki je bil tako obupan, da je sploh zahteval odobritev kratke prodaje.

Posojilodajalec se na splošno strinja s prodajo na kratko, ker je bolj donosno, kot če bi jo izključili. Morda ali pa tudi ne bo zahtevalo, da ima prodajalec finančne težave, toda dom je vsekakor pod vodo. In to lahko povzroči resne težave brez izdaje.

Opredelitev kratke prodaje

Banke se strinjajo, da bodo posojilo sprostile v zameno za prejem manjšega zneska kot na kratko prodajo, vendar to ne odvezuje prodajalca obveznosti plačila. Sprostitev posojila od nepremičnine in sprostitev prodajalca sta dve povsem različni stvari.

Banka lahko sprejme 75.000 ameriških dolarjev, če je vaš dom vreden 75.000 dolarjev, in sprosti 200.000 dolarjev posojila, s čimer se transakcija lahko zaključi. Toda kasneje bi lahko ugotovili, da banka prihaja po vas in zahteva, da plačate 125.000 USD razlike, če ne boste dobili oprostitve odgovornosti.

Sprostitev odgovornosti v primerjavi s sprostitvijo hipoteke

Izraz "sprostitev" je tu zapleten. Posojilodajalec sprošča hipoteko iz zadevne nepremičnine, vendar ni nujno ali samodejno, da vas tudi odvezuje zakonske obveznosti plačila razlike.

Oba sta izdaji, vendar sta izdaji dveh različnih stvari. Posojilodajalec lahko in pogosto sprosti hipoteko, ne da bi vas osvobodil odgovornosti za celoten dolg.

Vsako pismo o odobritvi prodaje na kratko ne vsebuje sprostitve odgovornosti, pravniki pa so trdili, da lahko posojilodajalec obdrži vse pravice, ki so na voljo za izvedbo sodbe o pomanjkljivostih po zvezni in zvezni zakonodaji, če zadeva ni posebej obravnavana.

Nekatere države, vključno s Kalifornijo, so po kratki prodaji sprejele zakone, ki prepovedujejo sodbe o pomanjkljivostih. Pomembno je vedeti, kakšna so pravila, kjer živite.

Pismo o odobritvi prodaje na kratko

Pismo o odobritvi kratke prodaje natančno opisuje, kaj banka pričakuje od transakcije:

• Sprejemljiva prodajna cena
• Najvišje dovoljene provizije
• Najvišji stroški zapiranja
• Najmanjši neto izkupiček
• Datum zaključka

Nikoli ne podpisujte kratkega pisma o odobritvi prodaje, ne da bi prosil odvetnika, da ga najprej prebere in vam svetuje pravno. Vaš agent nima licence za pravno svetovanje. Nepremičninski posrednik vam v pravnih zadevah svetuje v zakonu.

Vrste glagola

Nekatere od teh izjav prodajalca sproščajo, druge pa sploh ne ponujajo nobenega sprostitve odgovornosti. Toda nekaj besed je razmeroma pogosto.

Sprostitev odgovornosti se lahko glasi tako:

• "Ko banka prejme X dolarjev, bo banka sprostila zastavno pravico in odplačala preostali dolg kot neizterljivo stanje."
• "Banka izda dovoljenje za prodajo predmetne nepremičnine, kar bo povzročilo kratko izplačilo hipoteke in se bo odpovedalo morebitnim pravicam do pomanjkljivosti, če je to primerno."
• "Po prejemu sredstev bo banka sprostila zastavno pravico, stanje primanjkljaja pa bo prijavljeno kot izterljivo izterljivo stanje."
• "Po prejemu dogovorjenega zneska se bo banka odpovedala preostalemu znesku zapadlega posojila in posojilojemalca oprostila nadaljnjih obveznosti v zvezi s tem ter se odrekla vsem pravicam do nadaljnje presoje ali pomanjkljivosti."

Pomanjkanje izdaje se lahko zdi približno tako:

• "Banka je odobrila diskontirano izplačilo. Nobena določba tega pisma ne sme razlagati tako, da škodi, odpoveduje se, spreminja ali spreminja katere koli pravice ali pravna sredstva banke ali pravna sredstva pri pobiranju celotnih dolgovanih zneskov."
• "Posojilojemalec mora podpisati priloženo potrdilo k vsem pogojem, navedenim v tej odobritvi, in priznati, da banka ohranja vse pravice do pomanjkljivosti, kot jih določajo opomba, sporazum o zaupanju in / ali zavarovalni pogodbi ter lokalni in zvezni zakoni."
• "Banka lahko izvede sodbo o pomanjkljivostih za razliko v prejetem plačilu in celotnem dolgu, razen če ni drugače dogovorjeno ali zakonsko prepovedano, če se prodaja na kratko skrajša na zgoraj omenjeno posojilo."

In nekatere izjave v resnici sploh ne govorijo o izdaji, čeprav se morda zdi, kot da:

• "Po prejemu tega plačila bomo dolg prijavili kot" v celoti plačan za manj kot celotno stanje "vsem kreditnim agencijam."
• "Banka se strinja, da bo v potrjena sredstva sprejela X USD in bo znesek odpuščenega dolga prijavila Upravi za notranje davke."

Možnosti prodajalca

Morda boste morali ponuditi prispevek prodajalca, da boste banko spodbudili k sprostitvi odgovornosti.

Morda vam bodo dodelili pogajalca, ki ne razume bančne politike. Datoteko boste morda morali poslati nadzorniku, da bo dobil sprostitev, če menite, da banka nima pravice do sodbe zaradi pomanjkljivosti proti vam, vendar vas banka noče izdati.

Najbolje je, da prosite odvetnika, da vam odveže odgovornost ali vsaj pojasni svoje zakonske pravice, če oprostitve odgovornosti ni mogoče doseči.

Končno je morda možnost bankrota, če prepozno ugotovite, da niste bili oproščeni odgovornosti, ali če preprosto ne morete dobiti oprostitve in vas posojilodajalec resnično zasleduje zaradi pomanjkljivosti.

Pomanjkljivost je mogoče odpraviti v primeru stečaja, kar je morda edina rešitev, zlasti če je pomanjkljivost velika in če ste na kratko prodali zaradi finančne stiske.

V času pisanja članka je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, posrednica pri podjetju Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.