Kaj je neskladno posojilo?

Vsebina

• Kaj so neskladna posojila?
• Kako delujejo neskladna posojila
• Skladnost s posojili

Obstaja več vrst hipotekarnih posojil, ki vam lahko pomagajo pri nakupu nepremičnine. Naloga vašega posojilodajalca je, da se odločite, kateri je najboljši za vas, glede na vaše osebne razmere ter bančne in vladne smernice. Hipotekarna posojila se med seboj razlikujejo tako, da se vsaka razvrsti kot skladno posojilo ali neskladno posojilo. Običajna hipotekarna posojila, ki jih banke in druge finančne institucije ponujajo svojim strankam, so lahko skladna ali neskladna.

Kaj so neskladna posojila?

Neskladna posojila, imenovana tudi jumbo posojila, so hipotekarna posojila, ki so dana na nepremičnine, ki jih vladni programi Fannie Mae in Freddie Mac ne morejo zavarovati. Banke in druge finančne institucije dajejo posojila, ki jih zavarujejo te agencije, ki jih nato pakirajo in prodajo vlagateljem. Temu pravimo ustrezna posojila. Neskladna posojila običajno dajejo zasebni posojilodajalci, ki določajo svoje zahteve za odobritev. Ta posojila so del njihovega naložbenega portfelja.

Neusklajena posojila se razlikujejo od skladnih posojil na več načinov:

Kako delujejo neskladna posojila

Pri neskladnem posojilu:

• Zneski posojila so višji.
• Dokumentacija je obsežnejša.
• Polog je lahko večji.
• Zahtevana kreditna ocena je lahko višja.
• Razmerje med dolgom in dohodkom je trdno.
• Na razpolago bodo morda znatne denarne rezerve.
• Obrestne mere so lahko višje.
• Stroški zaprtja in stroški so lahko višji.

Zneski posojila: Zneski posojila za neskladno hipotekarno posojilo so lahko v letu 2019 nad 484.350 USD. Na severovzhodni in zahodni obali se lahko ta znesek posojila povzpne na 726.525 USD. V ZDA so osamljena območja, kjer lahko gre še višje.

Dokumentacija: Bodite pripravljeni posojilodajalcu za več let predložiti obsežno dokumentacijo o napovedih za odmero dohodnine, plačilne liste, bančne izpiske, ocene premoženja in drugo gradivo, da bo upravičen do neskladnega hipotekarnega posojila.

Polog: Nekateri posojilodajalci zahtevajo vplačilo le približno 10 odstotkov, običajno pa zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje s pologom na tej ravni. Številni posojilodajalci zahtevajo polog v višini približno 20 odstotkov ali celo malo več, odvisno od posojila.

Kreditna ocena: Zahtevane ocene se bodo gibale med najmanj 700–750. Ker zasebni posojilodajalci dajejo neskladna posojila, si sami določijo bonitetne ocene in jih lahko prilagodijo navzgor ali navzdol.

Razmerje med dolgom in dohodkom: Največje razmerje med dolgom in dohodkom, ki ga uveljavlja večina posojilodajalcev, je 45 odstotkov, vendar lahko glede na okoliščine storijo izjeme.

Denarne rezerve: Večina posojilodajalcev neskladnih posojil bo zahtevala, da so na voljo znatne denarne rezerve, saj bi v primeru izvršbe zaradi velikosti posojila ustvarili precejšnjo izgubo. Znesek denarnih rezerv določi vsak posojilodajalec, vendar je pogosto enoletno plačilo hipoteke.

Obrestna mera: Obrestna mera za neskladno posojilo je skoraj vedno nekoliko višja kot za posojilo manjše vrednosti. Posojilodajalci poskušajo biti konkurenčni in obrestne mere ohranjati čim nižje.

Zaključni stroški in provizije: Stroški in provizije za zaprtje so višji pri neskladni hipoteki, ker se provizije izračunajo kot odstotek hipotekarnega stanja. Za to vrsto hipoteke obstajajo tudi dodatni stroški zapiranja, na primer več cenitev.

To so splošne smernice za neskladna posojila. Ker so posojilodajalci zasebni, se vsaka smernica, razen omejitve posojila, odloči po njihovi presoji. Obstajajo še druge prednosti neskladnega posojila pred ustreznim posojilom:

• Omejitve posojil so višje.
• Hipoteke so na voljo na poslovnih nepremičninah.
• Hipoteke so lahko na voljo tudi, če ste bili v stečaju.

Skladnost s posojili

Ustrezna posojila dajejo banke in druge finančne institucije, podpirata pa jih Fannie Mae in Freddie Mac. Imajo značilnosti, ki se razlikujejo od neskladnih posojil:

• Posojila morajo biti pod omejitvijo 484.350 USD za leto 2019.
• Polog je lahko le 3 odstotke cene stanovanja.
• Kavcija in stroški zaprtja so lahko nadarjeni.
• Kreditna ocena posojilojemalca ne sme biti nižja od 630–650.
• Razmerje med dolgom in dohodkom ne sme biti višje od 36 odstotkov. Lahko znaša 45 odstotkov, odvisno od kreditne ocene posojilojemalca in obveznih rezerv.

Ustrezna posojila imajo nekaj prednosti pred neskladnimi posojili:

• Prilagodljivost: Ker morajo biti skladna posojila v finančnih institucijah v skladu z enakimi standardi, ima posojilojemalec pogosto na izbiro med posojilodajalci.
• Nižje obrestne mere: Obrestne mere za neskladna posojila so običajno nižje od obrestnih mer za neskladna posojila.

Če se pripravljate na prošnjo za skladno hipotekarno posojilo, ne pozabite, da želite svojo kreditno oceno ohraniti na nivoju in imeti brezhibno kreditno zgodovino. Preglejte svoje kreditno poročilo in se prepričajte, da ni napak, ki bi lahko znižale vašo kreditno oceno.