Kaj pomeni zaklepanje ali premikanje hipotekarne stopnje

Vsebina

• Kaj je hipotekarna obrestna mera?
• Kaj vpliva na zaklepanje hipotekarnih obrestnih mer?
• Kaj pomeni nihanje hipotekarne stopnje?
• Kdaj je smiselno plavati ali zaklepati?

Današnji stanovanjski trg je poln porastov. Cene stanovanj nenehno rastejo, pa tudi hipotekarne stopnje. Konec julija 2018 je bila povprečna 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero 4,54 odstotka, je pokazala raziskava Freddieja Mac-a o primarnem hipotekarnem trgu. To je bistveno višje kot v enakem obdobju lani, ko so bile stopnje v povprečju 3,92 odstotka.

Cene ne kažejo znakov upočasnitve. Federal Reserve naj bi zvišala stopnjo zveznih skladov - kar posredno vpliva na hipotekarne stopnje - še dvakrat v letu 2018 in še nekajkrat v letu 2019.

Spodnji graf prikazuje spremembo 30-letnih hipotek s fiksno obrestno mero od leta 2000 do danes.

Upoštevajoč to, bi lahko bili kupci stanovanj zaskrbljeni zaradi prejemanja ugodne obrestne mere za svojo hipoteko. Tu pride v poštev odločitev med zaklepanjem in spremenljivo hipotekarno obrestno mero.

Kaj je hipotekarna obrestna mera?

"Zaklepanje" hipotekarne obrestne mere pomeni, da boste imeli obrestno mero, ki se ne bo premikala od trenutka, ko vam jo bo posojilodajalec ponudil, dokler ne boste zaprli stanovanjskega posojila. Ko se hipotekarne stopnje zvišajo - kot se od njih pričakuje - povišanje ne bo vplivalo na vas, če ste svojo stopnjo že zaklenili. Kljub temu obstaja nekaj določb glede zaklepanja hipotekarne stopnje:

• Hipoteko morate zapreti v vnaprej določenem časovnem okviru.
• Vloge za hipoteko ne morete spremeniti.

Hipotekarni posojilodajalci običajno ponujajo obrestne zapore za 30, 45 ali 60 dni, čeprav je možno, da je na voljo tudi daljše zaklepanje obrestnih mer. Pri posojilodajalcu se pozanimajte o možnostih zaklepanja.

Pristojbine za zaklepanje obrestnih mer se razlikujejo glede na posojilodajalca, vendar daljši kot je rok zaklepanja, več boste zanj plačali. Prav tako je lahko drago, če ugotovite, da morate podaljšati svojo stopnjo zaklepanja nad prvotnim rokom. Pomembno je tudi omeniti, da če zaklenete hipotekarno stopnjo in nato stopnje padejo, nižje stopnje v večini primerov ne boste mogli izkoristiti.

Posojilodajalci vam ponujajo priložnost, da prejmete nižjo obrestno mero od tiste, ki ste jo prvotno zaklenili. Ta funkcija se imenuje možnost "plavajoče navzdol".

Ko imate to možnost vključeno v zaklepanje obrestne mere, lahko hipotekarno obrestno mero znižate, če tržne razmere v času trajanja zaklepanja obrestnih mer padejo.

Kaj vpliva na zaklepanje hipotekarnih obrestnih mer?

Po navedbah urada za finančno zaščito potrošnikov obstajajo okoliščine, ki lahko vplivajo na zaklepanje hipotekarnih obrestnih mer, kar pomeni, da bi se vaša obrestna mera spremenila. Tej vključujejo:

• Spreminjate vrsto hipoteke, ki jo prejemate, ali znesek predplačila.
• Ocena vašega doma je bila višja ali nižja od pričakovane.
• Vložili ste prošnjo za novo posojilo ali ste zamudili plačilo obstoječega dolga, zaradi česar se je spremenila vaša kreditna ocena.
• Vaš posojilodajalec je imel težave z dokumentiranjem vašega dodatnega dohodka, vključno z bonusom, nadur ali drugim plačilom.

Kaj pomeni nihanje hipotekarne stopnje?

"Plavajoča" hipotekarna obrestna mera je tista, ki je predmet dnevnih nihanj na trgu. Če se obrestna mera dvigne, ko zaprete hipoteko, boste izgubili nekaj kupne moči. Če stopnja pade, boste zaslužili nekaj kupne moči.

Odločitev za premik hipotekarne mere je veliko bolj tvegana kot zaklepanje, ker resnično ne morete napovedati, kakšne hipotekarne stopnje bodo delovale iz dneva v dan.

Kdaj je smiselno plavati ali zaklepati?

Ko hipotekarne mere kažejo, da se iz tedna v teden znižujejo, bi bilo morda bolj ugodno plačati hipotekarno obrestno mero, dokler se ne približate končnemu datumu. Obstaja možnost, da dobite boljšo obrestno mero, ko bo čas, da se izvede posojilna transakcija.

V okolju stanovanjskih trgov, podobno kot je današnje, kjer se obrestne mere gibljejo višje, boste morda želeli razmisliti o zaklepanju hipotekarnih obrestnih mer, pod pogojem, da imate konkreten časovni načrt od trenutka, ko boste sklenili pogodbo do predvidenega zaključnega datuma.

Pomembno je razmisliti, kako bi sprememba obrestne mere vplivala na vaše mesečno plačilo hipoteke. Na primer, mesečno plačilo za dom v višini 200.000 dolarjev po 4,5-odstotni obrestni meri znaša 1013 dolarjev, mesečno plačilo po 4,75-odstotni obrestni meri pa bi znašalo 1043 dolarjev. To je razlika v višini 30 USD, ki v enem letu znaša skoraj 400 USD.

Obvezno se pogovorite o možnostih zaklepanja stopnje s posojilodajalcem in pogojih, povezanih z morebitnimi pogoji zaklepanja cen, ki so jim na voljo.