Kaj je izmenjava 1031? Vodnik po osnovah, pravilih in kaj vedeti

Vsebina

• Kaj je notri
• Kaj je izmenjava 1031?
• Kaj se šteje za izmenjavo 1031?
• Kako narediti izmenjavo 1031
• Pomembne stvari, ki jih morate vedeti o 1031 izmenjavah
• Pristojbine
• Pristojbine
• Pristojbine
• Minimum računa
• Minimum računa
• Minimum računa
• Promocija
• Promocija
• Promocija
• Vrste 1031 izmenjav
• Hkratna izmenjava
• Odložena menjava (ali zamuda)
• Povratna menjava
• Pazite na 1031 prevar z izmenjavo

Številni ali vsi tukaj predstavljeni izdelki so od naših partnerjev, ki nam plačajo nadomestilo. To lahko vpliva na to, o katerih izdelkih pišemo ter kje in kako je izdelek prikazan na strani. Vendar to ne vpliva na naše ocene. Naša mnenja so naša. Tu je seznam naših partnerjev in tukaj je, kako zaslužimo.

Kaj je notri

1. Kaj je izmenjava 1031?
2. Kaj se šteje za izmenjavo 1031?
3. Kako narediti izmenjavo 1031
4. Pomembne stvari, ki jih morate vedeti o 1031 izmenjavah
5. Vrste 1031 izmenjav
6. Pazite na 1031 prevar z izmenjavo

1. Kaj je izmenjava 1031?
2. Kaj se šteje za izmenjavo 1031?
3. Kako narediti izmenjavo 1031
4. Pomembne stvari, ki jih morate vedeti o 1031 izmenjavah
5. Vrste 1031 izmenjav
6. Pazite na 1031 prevar z izmenjavo

Če razmišljate o prodaji kosa nepremičnine, ki bi lahko povzročil velik dobiček (in velik račun za davek), bi bila menjava 1031 lahko koristna strategija.

Kaj je izmenjava 1031?

Borza 1031, imenovana po oddelku 1031 ameriškega zakonika o notranjih prihodkih, je način za odložitev davka na kapitalski dobiček pri prodaji poslovne ali naložbene nepremičnine z uporabo izkupička za nakup podobne ("podobne") nepremičnine.

Kaj se šteje za izmenjavo 1031?

Ključno pravilo pri 1031 borzah je, da so praviloma namenjene samo poslovnim ali naložbenim nepremičninam. Lastnina za osebno uporabo - na primer vaš dom ali počitniška hiša - običajno ne šteje. Vrednostni papirji in finančni instrumenti, kot so delnice, obveznice, dolžniški instrumenti, deleži v partnerstvu, zaloge in potrdila o zaupanju, običajno niso upravičeni do 1031 zamenjav.

»

Kako narediti izmenjavo 1031

Menjava 1031 je lahko zapletena, zato se boste verjetno želeli posvetovati s kvalificiranim davčnim strokovnjakom. Pravila in podrobnosti lahko preberete v publikaciji IRS 544, vendar je tukaj nekaj osnov o tem, kako deluje izmenjava 1031 in koraki.

Menjava 1031 je praviloma namenjena samo poslovnim ali naložbenim nepremičninam. Nepremičnine za osebno uporabo - na primer vaše glavno prebivališče ali počitniški dom - običajno ne štejejo.

Nepremičnina, ki jo prodajate, in lastnina, ki jo kupujete, morata biti »podobni«, kar pomeni, da sta enake narave, značaja ali razreda, vendar ne nujno enake kakovosti ali kakovosti (več o tem spodaj) . Upoštevajte, da nepremičnine znotraj ZDA ne veljajo za podobne nepremičninam zunaj ZDA.

Če od prodaje ne prejmete nobenega prihodka, ni dohodka za obdavčitev - to je na splošno ideja za menjavo 1031. Eden od načinov, da preprečite prezgodaj prejemanje gotovine, je sodelovanje s kvalificiranim posrednikom, ki ga včasih imenujejo pospeševalnik menjave. V bistvu vam hranijo sredstva v založnem skladišču, dokler zamenjava ni zaključena (ob predpostavki, da prodaja in nakup ne potekata hkrati). Izberite skrbno. Če bodo bankrotirali ali se vam lotili, boste lahko izgubili denar. Lahko tudi zamudite ključne roke in na koncu plačate davke zdaj in ne pozneje.

Vam ni treba znova naložiti vsega prihodka od prodaje v podobne nepremičnine. Na splošno lahko odložite davek na kapitalski dobiček samo za tisti del, ki ga ponovno naložite. Če torej nekaj prihodka obdržite, boste morda na koncu plačali nekaj davka na kapitalski dobiček.

Večinoma morate upoštevati dva roka, sicer je dobiček od prodaje vaše nepremičnine lahko obdavčljiv.

Najprej imate 45 dni od datuma prodaje nepremičnine, da ugotovite morebitne nadomestne lastnosti. To morate storiti pisno in ga deliti s prodajalcem ali svojim usposobljenim posrednikom. Drugič, novo nepremičnino morate kupiti najpozneje v 180 dneh po prodaji stare nepremičnine ali po zapadlosti davčne napovedi (kar nastopi prej).

Ne pozabite, da je celotna ideja menjave 1031 taka, da če od prodaje niste prejeli nobenega prihodka, ni dohodka za obdavčitev. Torej, prevzem nadzora nad gotovino ali drugimi prihodki pred zamenjavo lahko diskvalificira posel in vaš dobiček takoj obdavči.

Verjetno boste morali vložiti obrazec IRS 8824 z davčno napovedjo. V tem obrazcu opišete lastnosti, navedete časovnico, razložite, kdo je sodeloval in podrobno navedete vloženi denar.

Pomembne stvari, ki jih morate vedeti o 1031 izmenjavah

Tu je nekaj pomembnih pravil, kvalifikacij in zahtev za podobne izmenjave.

• Davek morate plačati šele pozneje. Pri menjavi 1031 se davek na kapitalski dobiček ne zmanjša; samo odloži. Račun za davek na kapitalski dobiček bo kmalu zapadel, zato se pripravite na to.

• Ni nujno, da so lastnosti podobne, kot si morda mislite. Ni nujno, da je treba najemnino zamenjati za enako najemnino ali parkirišče za parkirišče. »Všeč mi je« na splošno pomeni, da zamenjate eno naložbeno nepremičnino za drugo naložbeno nepremičnino (pred ponovnim ukrepanjem se prepričajte, da ste videli kvalificiranega davčnega strokovnjaka). Prosta zemljišča bi lahko na primer zamenjali za komercialne zgradbe.

• Odnosi so pomembni. Vaš usposobljeni posrednik ali pospeševalec menjave ne more biti sorodnik, vaš odvetnik, bančnik, uslužbenec, računovodja ali nepremičninski posrednik. Ljudje, ki so vam v zadnjih dveh letih opravljali katero koli od teh funkcij, so tudi zunaj meja. In ne morete biti lastni kvalificirani posrednik.

»Vlaganje v nepremičnine ne zahteva dokončnega nakupa nepremičnin. Obstajajo platforme, ki ponujajo številne načine, kako priti do svojega denarja in ga povečati na trgu nepremičnin. Tu je nekaj možnosti iz našega pregleda:

Vrste 1031 izmenjav

Tukaj je tri vrste 1031 izmenjav, ki jih je treba vedeti.

Hkratna izmenjava

Pri hkratni zamenjavi si kupec in prodajalec istočasno zamenjata nepremičnine.

Odložena menjava (ali zamuda)

Pri odloženi menjavi si kupec in prodajalec izmenjujeta lastnosti v različnih časih. Vendar pa morata biti prodaja ene nepremičnine in nakup druge nepremičnine "medsebojno odvisna dela integrirane transakcije". Tu lahko pravila postanejo še posebej zapletena, zato si oglejte davčnega zagovornika.

Povratna menjava

Pri obratni menjavi kupite novo nepremičnino, preden prodate staro. Včasih gre za "imetnika naslova za zamenjavo", ki ima novo lastnino največ 180 dni, medtem ko poteka prodaja stare nepremičnine. Pravila so spet zapletena, zato si oglejte davčnega profesionalca.

Pazite na 1031 prevar z izmenjavo

IRS dovoljuje 1031 izmenjav. Toda nekdo, ki jih promovira, ima lahko skrivne motive, če vam rečejo, naj zamenjate počitniške domove (lastnina za osebno uporabo običajno ne izpolnjuje pogojev) ali če je posel neobdavčen (pravzaprav je odložen za davek).